Introducción

Invertir en bienes raíces: ¿Qué es esto? ¿A qué se refieren? Unos dicen que es una buena idea, otros dicen que es la peor inversión de tu vida… El discurso de “compra donde vives” tiene siglos de vida. Probablemente porque antes era verdad; al final, en el pasado, si no tenías tierras, probablemente significaba que no tenías ni siquiera libertad.

¿Pero qué tan real es? O mejor, ¿qué tan anticuado es? A pesar de todo, los bienes raíces son la industria más grande del mundo, el 80% de los millonarios se hacen con bienes raíces. Hay muchas opciones por donde irte. Pero no vamos a hablar de eso.

El tema de este ensayo es por qué comprar específicamente en Interlomas es el peor error de tu vida. Si, leíste bien. El peor error. Si tienes una propiedad en Interlomas, haz lo que puedas para venderla y salirte de ahí.

Okay, tal vez estoy exagerando, pero los datos muestran una realidad poco favorable para la zona.

No podemos negar la afluencia que ha llegado a adquirir Interlomas; la zona ha disfrutado de un gran crecimiento y plusvalía durante 20 años. Pero todo lo bueno llega a su fin…

Los mismos factores que lo hicieron grande son los que están a punto de destruirlo, más una pizca exquisita de corrupción.

Poco a poco vamos a ir construyendo el rompecabezas del apocalipsis de Interlomas.

¿Por dónde empezar…

Primero es entender las condiciones actuales de Interlomas.

Densidad Poblacional

Ya existe una alta densidad poblacional. Según los datos del último censo del INEGI, la densidad poblacional de Huixquilucan es de 2,018 habitantes. No es tanto en comparación con la CDMX, donde el promedio es de 6,163.

Entonces, ¿dónde está la sobredensidad? Viendo más a fondo los datos, podemos encontrar que el 58% de la población de Huixquilucan se encuentra en las localidades de Naucalpan de Juárez (47%) y Jesús Del Monte (11%). Justo es la localidad de donde se sitúa Interlomas. Por lo tanto, la densidad es mucho mayor en esa zona. No son casualidad los enormes desarrollos de la zona.

*Aquí les dejo el link con los cálculos de población de Huixquilucan.*

Sobre Oferta

Ya hay una sobreoferta. Según el censo, hay 7,563 viviendas vacías en la zona. Según Trovit (buscador de inmuebles), hay 7,695 viviendas en venta en Interlomas a la fecha.

Pero ¿cómo es posible que estas dos cosas ocurran al mismo tiempo? Seamos claros, hay sobreoferta, pero no todas las propiedades son iguales. Hay una sobreoferta en los mega edificios “all inclusive”. Y ¿qué pasa cuando hay más oferta que demanda? Los precios caen.

Y esto ya está sucediendo. Por ejemplo, Palmas Hills (el desarrollo fantasma donde están rematando departamentos), donde puedes encontrar departamentos a 25,000 el m², muy por debajo del promedio de Interlomas, el cual está en $38,145 según propiedades punto com, pero donde puede llegar hasta 70 mil el metro cuadrado.

Tráfico

Con esta alta densidad, un alto nivel socioeconómico y mala infraestructura de transporte, tenemos como efecto secundario el tan amado TRÁFICO. Pero… ¿Por qué tanto tráfico? Simplemente porque en la zona, las únicas formas de transporte son las combis o el automóvil. Sumándole la mala seguridad y poder adquisitivo, tiene como resultado que la mayoría de las personas se mueven en coche.

En Huixquilucan hay 1.7 vehículos por vivienda según el censo vehicular 2020 del Inegi. En los últimos 2 años, hubo un crecimiento del 12% de todo el parque vehicular, sumando 18,427 coches nuevos.

Imagínense proyectar este crecimiento a 10 años, literalmente no vas a poder salir de tu casa con la cantidad de coches que va a haber en una zona tan reducida. Y esto sin considerar el crecimiento en las zonas aledañas.

Me encanta la idea de convertir los suburbios en ciudad, pero sin infraestructura de transporte.

Ahora hablaremos de la hermosa corrupción, el precio por m² y la megalópolis de al lado llamada: Bosque Real.

Corrupción

En México, todos los caminos te llevan a la corrupción. Al final, ¿quiénes son los que dan permiso para tantos desarrollos sin tener un plan urbano viable? Aunque, claro, presentan su plan urbano, lo que no te dicen es que cambiaron el uso de suelo para poder construir torres de 500 departamentos. No solo cambiaron el uso de suelo, también redujeron las zonas verdes federales para poder construir en el futuro.

Es una vergüenza el gobierno municipal de Huixquilucan; hasta ahora estamos viendo los efectos de tantos años de corrupción del pasado presidente municipal, el cual duró dos términos (8 años) y mágicamente ahora está gobernando su esposa, por lo que van a llevar 12 años saqueando Huixquilucan.

Entonces, queda claro que todos estos nuevos desarrollos fueron permitidos y facilitados por el gobierno municipal.

Precio por metro cuadrado

Dejando esto claro, podemos pasar a hablar del precio por metro cuadrado de los nuevos desarrollos de la zona. Me tomé el tiempo de investigar todos los desarrollos nuevos que pude encontrar. En total, fueron 47 desarrollos con 6,672 nuevos departamentos con un precio promedio de $10,895,987 y un precio por m² promedio de $55,280.

*Aquí les dejo el link de la hoja de cálculo con la información.*

No me lo tomen a mal. Interlomas por 15 años fue un lugar de enorme plusvalía, lo que provocó un feedback loop positivo (entre mayor el precio, mayor el interés por construir, y a esto le sumas que es más sencillo conseguir los permisos de construcción, entonces Interlomas se vuelve el mejor lugar para construir de todo México).

Esto es correcto, pero pensar que esto va a seguir con la misma fuerza en el futuro es ser ingenuo, sobre todo con todos los problemas estructurales que hay detrás. Más aún, el simple entendimiento de los ciclos económicos.

Bosque Real

Pero hay más, seguro todos han oído hablar de Bosque Real… La enorme y lujosa ciudad a un costado de la bella Interlomas. Bosque Real ha sido un proyecto muy interesante. Desde su nacimiento, ha tenido ups and downs y ha pasado por mucho. La verdad, se aferraron a un proyecto difícil y lo consiguieron, no se rindieron, y ahora están cosechando el fruto.

Pero no estoy seguro de cuánto pueda durar esto. El primer concepto de Bosque Real era un campo de golf, con solo casas. Un proyecto de super lujo, tranquilidad, lejos de la alocada ciudad. Pero resultó que poca gente quería ir tan lejos, ni tampoco tenía el capital para pagar los precios de lujo, por lo que se vieron obligados a cambiar de estrategia.

Lo que decidieron fue: bajar los precios aumentando el número de viviendas por m² conservando la misma rentabilidad. Dicho con otras palabras, construir edificios.

Y esa estrategia sí que les funcionó y Bosque Real empezó a crecer rápidamente. Por lo que el feedback loop también llegó a Bosque Real. A los que no han ido, los invito a ir, para que vean la magnitud que es Bosque Real.

Bosque Real, sí, está muy padre… Lástima que en unos años vas a hacer 2.5 horas a Polanco. Mi única pregunta aquí es ¿cuánta gente que vive en Bosque Real no trabaja cerca de Bosque Real?

Y lo mejor de todo es que para salir o entrar a Bosque Real tienes que pasar por Interlomas o Santa Fe.

Ahora hablaremos de tasas de interés, ciclo económico, calidad de vida y oferta laboral.

Tasas De Interés

Todo este boom inmobiliario en la zona fue acompañado por vientos de fortuna, gracias a que las tasas de interés estuvieron en bajos históricos durante justamente los 15 años de crecimiento en Interlomas. Esto favoreció no solo a los compradores, sino también a los constructores.

Pero mi pregunta es… ¿Acaso en sus modelos financieros incluyeron tasas tan altas como las que tenemos hoy en día? La verdad, no lo creo. Y menos creo que hayan incluido el efecto en la demanda que tienen tasas tan altas.

Esto es realmente una gran incógnita que no sabemos cómo va a dejar parados a los constructores, dueños e inversionistas.

Ciclo Económico

El ciclo económico es muy fácil de entender.

  • 1. Expansión: Aumento de la demanda.
  • 2. Auge: Poca oferta, mucha demanda = mayor precio, mayor rendimiento.
  • 3. Recesión: Mucha oferta, mucha competencia, poca o misma demanda = menor precio…
  • 4. Depresión: Mucha oferta, nada de demanda = 0 rendimientos.

Ahora la traducción a Interlomas…

Expansión. La gente decide alejarse del centro de la ciudad migrando a zonas como Bosques, Interlomas, Tecamachalco, Satélite, Coyoacán, Zona Esmeralda, etc. Este aumento de demanda se debe principalmente a que estas zonas eran accesibles, tenían buen precio y, con el tráfico de la época, no estaban tan lejos de los hubs de empleo (Reforma, Polanco, etc.).

Auge. Con tanta demanda y poca oferta, los precios suben. Los desarrolladores vieron una mina de oro, satisfaciendo toda esa demanda y creando una enorme fortuna como resultado.

Recesión. Los desarrolladores con los bolsillos llenos siguieron el playbook que les generó tanto, al igual que nuevos jugadores entraron buscando la misma mina de oro. Todos siguieron construyendo, aumentando la oferta y erosionando sus rendimientos.

Depresión. El tráfico es inhumano, la calidad de vida baja, la popularidad de la zona baja. Empiezan las ventas, la gente se va, los precios bajan, el tráfico baja, y la zona vuelve a tener oportunidad de crecer en un futuro.

Calidad de vida

Este tema encaja en el rompecabezas porque todos queremos una mejor calidad de vida, y ¿cuál es uno de los mayores factores que influyen en esto? Simplemente, qué tan cerca vives de tu trabajo. No hay nada más desgarrador que vivir a dos horas de tu trabajo. Al final, el trabajo —después de tu casa— es el segundo lugar donde pasas más tiempo de tu vida.

Oferta laboral

Las empresas consideran varios factores a la hora de establecer la zona geográfica en la que van a situar sus oficinas o fábricas. La oferta laboral es uno de los factores más importantes a la hora de decidir, sino que el decisivo. Algunas de las variables con las que califican la oferta laboral son las siguientes: giro de la empresa, calidad de los empleados, cantidad de oferta, competencia, rango salarial, etc.

A menos que seas un despacho, una financiera o algún servicio high-end, no te conviene tener tu empresa en Interlomas, Bosque Real o Santa Fe. La respuesta es muy sencilla. Las empresas necesitan un pool diverso de personas para llenar sus vacantes. En estas zonas solo hay 1 perfil de empleado: gente que se graduó de universidades de paga, que pretende ganar lo suficiente para poder vivir en la zona.

Por lo que si sigues esta lógica, a las empresas les saldría muy caro contratar solo a personas de la zona. Muchos modelos de negocio no podrían aguantar este tipo de salarios.

Por eso las empresas ponen sus oficinas en zonas más céntricas como Reforma, Polanco, Anzures, Insurgentes, Coyoacán, donde pueden encontrar diferentes niveles de talento. Y el talento tiene muchas más opciones de transporte para llegar.

Simplemente, Santa Fe, Interlomas y Bosque Real están muy lejos… Y no hay infraestructura para llegar a menos que tengas coche o que quieras viajar 2.5 horas en camión desde la Gustavo A. Madero. Solo ve cuántas oficinas vacías hay en Santa Fe y las pocas oficinas que hay en Interlomas. A la mayoría de las empresas no les conviene estar en zona.

Está lejos, sí, pero hay home office… Claro, el home office ayuda, y mucho, pero no sabemos si está para quedarse. Parece que no tanto, con el intento de las big tech de revertirlo o la nueva NOM-037 seguridad y salud en el teletrabajo. Aunque sí, el home office ayuda de cierto modo.

Conclusión

Ya exprese todos mis puntos y argumentos, ahora falta juntar el rompecabezas. Y intentar hacer predicciones con la información que tenemos.

Características de la zona.

  • Alta densidad poblacional.
  • Sobreoferta existente.
  • Clase alta.
  • Infraestructura de transporte limitada.
  • Alto número de coches por vivienda.
  • Poca oferta laboral.
  • Penúltima fase del ciclo económico.
  • Precios MUY altos.
  • Lejos de los hubs de trabajo.
  • Mucho tráfico local en horas pico.

Características del mercado inmobiliario

  • Alta competencia.
  • Tasas de interés altas.
  • 90% de oferta de super lujo.

Aquí viene mi predicción y lógica detras de ella.

Predicciones

Tengo dos predicciones.

La primera es: ¿quién chingados va a comprar los nuevos desarrollos si están un 45% más caros (55 mil) que el precio promedio de la zona (38 mil) con tasas de interés en sus máximos históricos y una alta competencia de desarrollos iguales (gracias a la corrupción)? Yo lo veo como una receta para el desastre.

Mi primera predicción es que no los van a poder vender y se van a convertir en los siguientes *Palmas Hills.

Entiendo que tienen una tendencia fuerte detrás; la mayoría de los millennials se están casando o se están yendo a vivir solos. Pero los salarios que hay están castigadísimos y con ellos sería impagable vivir ahí. Y los que lo pueden pagar, ¿cuál es la razón por la que no te irás a vivir, por el mismo precio, a la Condesa o Roma, donde realmente todos los jóvenes quieren vivir? No solo no hay dinero, si lo hay, no sé qué tanto interés existe en los tan reducidos posibles compradores.

Aun así, no creo que las desarrolladoras pierdan. No conozco, pero presiento que con solo vender el 30-40% recuperan la inversión. Los que probablemente pierdan sean los inversionistas, porque esos proyectos seguro que no darán los rendimientos que prometieron.

Los que realmente van a perder serán todos las personas que tienen propiedades en Interlomas. Y sobre todo, los que compren desarrollos inflados.

Con esto voy a la segunda predicción: Ya no cabe nadie en Interlomas. Si es que se venden los 6,672 nuevos departamentos, todo va a cambiar con esos nuevos 12 mil coches nuevos que van a estar circulando. El tráfico solo va a empeorar con el tiempo, y con ello, tu calidad de vida.

Porque no solo es el tráfico de Interlomas, es el acumulado de todas las zonas que tienes que pasar para llegar a los hubs de empleo: Tecamachalco, Bosques, Conscripto, Palmas, Constituyentes, Reforma, Polanco. Cada una de estas zonas tiene su propio aumento de tráfico con el paso del tiempo.

La solución: vendo y me cambio más cerca. El problema es que todos se den cuenta al mismo tiempo. Y empiecen a vender. Al mismo tiempo. Y que nadie quiera comprar. Y que sus precios empiecen a bajar y bajar y bajar… Hasta que se den cuenta de que nadie quiere comprar en la zona. Y que tengan un inmueble 60% abajo del pico. Ahí va a tronar la burbuja. Y te vas a tener que esperar a que vuelva a subir, mientras sufres de una terrible calidad de vida, o a mal vender tu propiedad y escoger: calidad de vida.

Todo esto es especulativo. Lo que no, son son los hechos.

  • Ya no hay espacio para más coches en Interlomas.
  • La gente joven no quiere vivir ahí.
  • Los precios están realmente impagables. Hay mejores opciones por menor precio.
  • Estamos en el pico del ciclo económico en la zona.
  • Altas tasas de interés.
  • Hay una sobreoferta.
  • Los baby boomers están vendiendo.

Lo único que estoy diciendo es que todo tiene un límite. Y Interlomas/Bosque Real están cerca del límite.

¿Qué va a pasar si llegan a ese límite?